巨头盯上物流地产的背后,竟是因为它天生“抗通胀”?

 物流业务           |    2018-12-07 09:12

市场机遇之所以宝贵,是因为它总在你不知不觉中,就已悄然展现。房地产也是如此,当大多数投资者还对着冰封楼市“望洋兴叹”时,巨头们已在一个新兴的地产板块,开启了“跑马圈地”模式。

 2017.7

万科宣布出资169亿元参与收购普洛斯,目标打造全球最大的物流地产平台;

2017.8

平安开始在全国各地大量购买物流土地;

2017.11

顺丰与嘉民签署战略合作协议,合作开发建设仓储设施;

2017.11

苏宁与深创投联合发起物流地产基金,投资苏宁高标准仓储物流设施。

为何曾经名不见经传的物流地产,忽然变成了巨头眼中的香饽饽?

,宜信财富全球房地产母基金投资总监宋健鸿 Amos Song为我们邀请来了凯龙瑞集团中国区首席执行官耿浩 Jerry Geng,为我们揭示中国物流地产真实的一面。

Amos:

在开始前,能否为大家介绍下凯龙瑞?顺便给我们秀一秀这两年你们的“投资成绩单”?

Jerry:

凯龙瑞投了超过200亿人民币资产,管理资产近120亿人民币。

Jerry:2004年凯龙瑞在中国成立,是一家专注于房地产投资的专业机构。目前已投资且管理了11支房地产基金,成功投资了超过200亿人民币,管理资产近120亿人民币。

凯龙瑞投资的城市主要分布在北京、上海、香港、广州等一线城市,杭州、成都、大连等二线城市也有涉足。目前,我们应该是中国大陆市场上最活跃的房地产投资管理人之一了。

Amos:

了解,那其实房地产的这个投资类别非常广,除了住宅还有办公、零售、酒店跟物流,你们对于中国的房地产各类物业类别,有什么研判?

Jerry:

Jerry:在房地产各类物业类别中,我们现在基本不会涉及住宅领域,政策不确定性很大,我们无法将掌控权握在手中。

我们更倾向进入那些更具市场化的板块——商业、办公、物流,因为租赁的供需主体都是企业,不涉及民生,商业对商业,市场很理性,也更利于我们专业机构进行投资。

近两年,我们非常关注物流,然而如果硬生生地去买已经运营成熟的项目,价格高,利润空间被挤压、相对不可观。今年上半年,我们找到了一个全新的投资角度,通过具有强大国有背景的物流开发商和运营商合作,我们从资源端的上游切入,从而获得具有市场竞争力的资源与运营优势。

Amos:

我想问一下,就物流房地产这块对抗风险上有什么特点吗?

Jerry:

第一,物流租约是3-5年;第二,物流租金每年都会上涨;第三,租户稳定,并在不断增多。因此,物流具有很强的抗风险特性。

Jerry:物流和其他的房地产板块都不是特别相关,在抗风险上,主要有以下三大天然优势:

租约相对较长

物流租约基本上三年到五年,这就大大避免了“空档期”收不到租金的风险,就算用户到期不续约了,也有更充分的时间来寻找下家。

租金每年上涨

办公楼或者商铺,一旦签订租约,租期内租金是固定的。可是物流市场惯例是每年租金都会涨,所以它天生具有抗通胀的能力。

租户稳定

物流的客户非常稳定,并在迅速增长。如今物流仓储的主要使用方是第三方物流和电商,电商近年依旧在迅猛发展,以京东和淘宝为例,其每年还是在百分之30到50的一个范围去增长。此外,传统行业机会也不能忽略,越来越多的企业将物流环节外包,这也给第三方物流创造了巨大的机会。这些机会与增长,都给物流地产带来了可观的红利。

期限长、租金年年涨、租客稳定并在持续增加,因此物流地产可以说是一个天然的“抗风险抗通胀”的投资工具。

Amos:

那么,凯龙瑞本身对中国的物流地产市场开发,以及未来展望有什么判断?

Jerry:

中国的人均物流只有美国的1/6,未来发展前景巨大。

Jerry:我们对物流地产还是非常乐观,因为中国现在人均物流面积差不多是美国的六分之一,在中国电商渗透、国内消费发展等一系列因素的触动下,物流在中国其实有个非常巨大的发展空间。

尤其在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,城市本身几乎已经拿不到物流仓储的用地了,所以能在一线城市获取物流地产的机会,几乎是一个巨大的低风险创利的投资机会

Amos:

这次宜信财富和凯龙瑞合作的北京物流项目,是一个非常稀缺的投资机会。能否分享一下你们是如何获得这个机会的?

Jerry:

我们携手行业实力机构,在北京邻近国际机场的区域,规划了一个颇具规模的物流地产。无论从地理位置还是从建筑体量来说,该项目在市场上都是非常非常稀缺的。

Jerry:过去两三年中,我们尝试过收购一些资产包或者物流项目,但是这个市场资产价格涨幅非常大,因此我们重新审视了自己的投资策略,希望通过寻找一个理念相同,有资源获取能力的伙伴来共同进入市场。经过几轮的尝试,我们终于遇见了合适的伙伴。

我们的合作伙伴是一家境外上市的房地产开发和运营平台,操作经验非常丰富。凭借它的特殊背景,让我们有机会获得土地来做物流开发,要知道在北京拿地做物流开发这个机会几乎是非常非常小的。这个项目属于北京市,又靠近北京首都国际机场做物流可以说具有天然的优势。

从中国未来最具发展潜力之一的物流地产市场切入,获得北京这个一线城市中,临近国际机场的稀缺物流项目,如此宝贵的进入机会,几乎只有宜信财富房地产母基金这样的实力机构,才能完成从上至下的缜密布局。而这只是母基金众多优秀资产中的冰山一角,通过母基金的分散配置,投资者可以将投资到不同类别、不同区域的稀缺项目中,分散风险,优化整体回报。

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